전세사기, 이렇게 피합니다 — 계약 전부터 이사 후까지 ‘안전 루틴’ 완전 가이드

전세사기를 피하려면 ‘계약 전–체결–이사 전·후’ 단계별 체크가 필수입니다. 등기부·전세가율·신탁·확정일자까지 한 번에 정리한 실전 가이드.

“급할수록 기본으로 돌아가기”

집을 구할 때 가장 무서운 말은 “지금 안 잡으면 바로 나갑니다”죠. 마음이 급해지는 순간, 놓치면 안 되는 기본들을 놓치기 쉽습니다. 오늘 글은 메인 키워드: 전세사기 피하는 방법을 중심으로, 실제 계약 흐름에 맞춰 사전 점검 → 계약서 → 잔금·이사 → 이사 후까지 한 번에 정리했습니다.

단계별 ‘안전 루틴’

계약 전 — “위험은 대부분 여기서 걸러집니다”

1) 시세·전세가율부터 현실 점검

시세 교차 확인: 실거래가 공개시스템/KB·HUG·부동산 플랫폼으로 매매가·전세가를 교차 확인합니다.
전세가율 70% 이하 권장: 전세가율(전세가÷매매가)이 높을수록 경매 시 보증금 회수가 어려워집니다. (시세가 없는 신축·저층 다세대는 주변 유사물건·전문가 의견 필수)
깡통주택 위험 계산: 매매가 − 선순위 대출(채권최고액 기준) − 선순위 임차보증금 ≥ 내 보증금 인지 반드시 확인.

2) 등기부등본 1차 판독(갑구/을구 핵심)

갑구: 소유자 일치(계약서상 임대인과 동일), 압류·가압류 여부 확인.
을구: 근저당(채권최고액), 전세권/임차권 등 타 권리 존재 확인.
선순위 위험: 근저당이 크거나 기존 임차인(전세권·임차권 등기)이 있으면, 내 보증금 회수 순위가 밀릴 수 있음.
체납 확인: 임대인 동의 없이도 국세(홈택스)/지방세(위택스) 체납 여부 열람 가능—잔금 전 필수.

3) 주택 유형별 포인트

다가구(한 등기, 여러 세입자): 다른 세입자 보증금 총액과 선순위 여부를 반드시 확인.
다세대/연립(세대별 등기): 선순위 파악은 쉽지만 신축 저거래는 시세 검증 필수.
오피스텔·비주택: 전입신고 제한·주택임대차보호법 비적용 위험. “주거용 임대차·전입 가능” 특약으로 명시.

4) 위반건축물·용도 확인

건축물대장으로 위반 여부·주거용 승인 여부 확인(정부24/세움터). 위반 표기나 창고→주거 개조 흔적이면 과감히 패스.

5) ‘신탁’ 단어가 보이면 한 번 더

갑구 소유자에 신탁회사 표기 시 신탁원부로 임대 권한·우선수익자(보통 은행) 확인.
신탁사 동의 없는 계약은 대항력·우선변제권 불인정 위험. 신탁사 동의서·직접 계약 또는 해지 등기 완료 후 진행이 안전.

이럴 때 도움이 되는 방법이 있습니다. 등기부 발급(인터넷등기소), 건축물대장(정부24), 세금 체납 확인(홈택스/위택스) 바로가기 링크

계약 체결 — “계약서는 방패입니다”

1) 임대인·대리인 신원 실명 확인

신분증–등기부 대조, 공동명의면 전원 또는 적법 위임장.
대리 계약 시 위임장·인감증명서·본인 통화 확인까지.

2) 공인중개사 ‘기본’ 검증

사무소 등록증·담당 공인중개사 실명 확인, 중개대상물 확인·설명서 교부 의무 점검.
배상책임보험 가입 사실은 확인·설명서에 기재—혹시 모를 사고의 ‘최후의 안전망’.

3) 계약서 핵심 항목

정확한 주소(동·호), 보증금/계약·중도·잔금 일정, 기간, 서명/날인 각 1부 보관.
입금은 임대인 명의 계좌로, 이체내역·영수표 취합.

4) 특약으로 리스크 ‘선차단’

근저당 말소 특약: “잔금 전까지 말소, 미이행 시 해제·기지급금 반환”
추가 담보권 설정 금지: 입주 후 권리변동 차단.
하자 책임: 입주 전 수리 항목·입주 후 노후설비 책임 범위 명시.
신탁 관련: “신탁사 동의서 첨부/신탁해지 등기 완료 확인 전 잔금 금지” 등.

관련 정보는 아래에서 확인해보세요. 법무부 주택 임대차 표준계약서 다운로드. (문맥형 안내)

계약 체결 후·잔금 전 — “확정일자와 최신 등본이 승부”

1) 임대차 신고·확정일자(계약일로부터 30일 이내)

**대항력(전입+점유)**과 **우선변제권(확정일자)**은 보증금의 ‘법적 방패’.
소액임차인 범위·최우선변제금도 선순위 권리 설정일 기준으로 달라지니 표·기준 확인.

2) 잔금 ‘D-1’ 최신 등본 재확인

갑구: 소유자 변동·압류/가압류 신규 기재 여부.
을구: 근저당 신설/증액 여부. 변동 있다면 잔금 보류가 원칙.

3) 기존 임차인·보증금 정산 흐름 점검

기존 임차인의 퇴거일·보증금 규모 파악. 내 보증금보다 크면 임대인의 추가 자금 필요—자금 미조달 시 일정 차질.

4) 전세보증보험 사전 문의

보증기관 상담으로 가입 가능 여부·필요 서류·임대인 협조 사항 확인. 가입이 거절되는 구조(고위험 권리관계)는 계약 재검토 신호.

관련 정보는 아래에서 확인해보세요. 임대차 신고 온라인(국토부 RTMS), 확정일자·주민센터 안내

잔금·이사 후 — “끝까지 긴장 끈 놓지 않기”

1) 잔금 지급 동시 체크

공인중개사·은행 현장에서 실시간 등기부 확인 후 송금.
열쇠·카드키 인수내역(수량/일련) 서면 확인.

2) 전입신고 ‘즉시’ 완료

대항력은 전입신고+점유 시 발생. 이사 당일 또는 가능한 한 빠르게 처리.

3) 서류·증빙 모아 한 폴더

계약서·등기부·건축물대장·확정일자, 특약·영수증·메신저 합의 캡처까지 한 번에 정리.

자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. “전세가율 70% 이하인데도 위험할 수 있나요?”
A. 네. 선순위 근저당/임차보증금 규모에 따라 경매가 발생하면 내 보증금이 후순위로 밀려 손실이 날 수 있습니다. **‘매매가−선순위 채권·보증금≥내 보증금’**을 꼭 계산하세요.